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Vendita e recupero alloggi ERP, in G.U. i decreti attuativi della Legge 80/2014 (Piano Casa)
Sulla Gazzetta Ufficiale del 20 maggio scorso, è stato pubblicato il decreto 24 febbraio 2015 del ministero delle Infrastrutture (di concerto con i ministeri dell’Economia e degli Affari regionali), che definisce le procedure di alienazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica.
Ricordiamo che il Decreto Piano Casa (decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni dalla legge 23 maggio 2014, n. 80) dispone che il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, il Ministro dell’economia e delle finanze e il Ministro per gli affari regionali e le autonomie, previa intesa della Conferenza unificata, approvano con decreto le procedure di alienazione degli immobili di proprieta’ dei comuni, degli enti pubblici anche territoriali nonche’ degli istituti autonomi per le case popolari comunque denominati anche in deroga alle disposizioni procedurali previste dalla legge 24 dicembre 1993, n. 560.
Il medesimo decreto istituisce nello stato di previsione presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti un apposito Fondo destinato alla concessione di contributi in conto interessi su finanziamenti per l’acquisto da parte dei conduttori degli alloggi.
PROCEDURE DI ALIENAZIONE. Il DM 24 febbraio 2015, pubblicato sulla G.U. del 20 maggio, stabilisce che i comuni, gli enti pubblici anche territoriali, gli istituti autonomi per le case popolari, in coerenza con i programmi regionali finalizzati a soddisfare il fabbisogno abitativo, procedono all’alienazione di unita’ immobiliari per esigenze connesse ad una piu’ razionale ed economica gestione del patrimonio. A tal fine gli enti proprietari predispongono, entro quattro mesi dalla data di pubblicazione del decreto sulla Gazzetta Ufficiale, specifici programmi di alienazione. I programmi, adottati secondo le procedure ed i criteri di cui al presente decreto, sono approvati dal competente organo dell’ente proprietario, previo formale assenso della regione. Decorso inutilmente il termine di 45 giorni, l’assenso della regione si intende reso. I programmi sono trasmessi al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti e alla regione competente.
Sono fatti comunque salvi i programmi di alienazione degli alloggi avviati, alla data di pubblicazione del decreto sulla Gazzetta Ufficiale, in virtu’ di provvedimenti regionali.
I programmi di alienazione devono favorire prioritariamente la dismissione degli alloggi situati nei condomini misti nei quali la proprieta’ pubblica e’ inferiore al 50% e di quelli inseriti in situazioni estranee all’edilizia residenziale pubblica quali aree prive di servizi, immobili fatiscenti. Possono essere inclusi nei programmi anche immobili classificabili nell’ambito della revisione catastale in atto come A/1, A/7, A/8, A/9, A/10, nonche’ locali destinati ad uso diverso da quello abitativo quali usi commerciali, artigianali, ecc., se l’alienazione di tali immobili e’ funzionale alle finalita’ complessive del programma. Per gli immobili classificabili nell’ambito della revisione catastale in atto come A/1, A/7, A/8, A/9, A/10, devono comunque ricorrere anche le condizioni di cui al successivo comma 3 e vengono applicate le modalita’ di cui all’art. 2, comma 2.
Dovra’ essere favorita, altresi’, la dismissione di quegli alloggi i cui oneri di manutenzione e/o ristrutturazione siano dichiarati insostenibili dall’ente proprietario sulla base di una stima documentata dei relativi costi da trasmettere alla regione competente.
Le risorse derivanti dalle alienazioni previste dai programmi, approvati a far tempo dalla data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del decreto, restano nella disponibilita’ degli enti proprietari e sono destinate, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera a) del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, all’attuazione:
– di un programma straordinario di recupero e razionalizzazione del patrimonio esistente, predisposto sulla base dei criteri stabiliti ai sensi dell’art. 4 del decreto-legge n. 47/2014, convertito con modificazioni dalla legge 23 maggio 2014, n. 80;
– di acquisto e, solo in mancanza di adeguata offerta di mercato, di realizzazione di nuovi alloggi.
I programmi di reinvestimento sono approvati dal competente organo dell’ente proprietario, previo formale assenso della regione. Decorso inutilmente il termine di 45 giorni, l’assenso della regione si intende reso.
L’attuazione dei programmi di alienazione e’ tempestivamente comunicata alle competenti regioni anche ai fini dell’aggiornamento dell’anagrafe del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e dell’anagrafe dei relativi assegnatari, di cui all’art. 4, comma 1, lettera f), della legge 5 agosto 1978, n. 457, nonche’ della mutua cooperazione finalizzata alla verifica del possesso dei requisiti e degli accertamenti conseguenti.
CRITERI PER L’ALIENAZIONE. Gli alloggi, rientranti nei programmi di alienazione, ad esclusione di quelli classificabili nell’ambito della revisione catastale in atto come A/1, A/7, A/8, A/9, A/10, nonche’ locali destinati ad uso diverso da quello abitativo quali usi commerciali, artigianali, sono previamente offerti in vendita agli assegnatari dei medesimi in possesso dei requisiti di permanenza nel sistema dell’edilizia residenziale pubblica fissati dalle vigenti normative regionali ed in regola con il pagamento dei canoni e delle spese, al valore che risulta applicando un moltiplicatore pari a 100 alle rendite catastali determinate secondo le normative vigenti al momento di definizione dell’offerta. Al prezzo cosi’ determinato si applica la riduzione dell’1 per cento per ogni anno di anzianita’ di costruzione dell’immobile, fino al limite massimo del 20 per cento, secondo quanto previsto dalla legge 24 dicembre 1993, n. 560. Le Regioni e i comuni, sentiti gli enti proprietari, individuano gli immobili di edilizia sovvenzionata che saranno alienati con le modalita’ sopraindicate.
Gli alloggi classificabili nell’ambito della revisione catastale in atto come A/1, A/7, A/8, A/9, A/10, nonche’ locali destinati ad uso diverso da quello abitativo quali usi commerciali, artigianali, sono previamente offerti in vendita agli assegnatari dei medesimi in possesso dei requisiti di permanenza nel sistema dell’edilizia residenziale pubblica fissati dalle vigenti normative regionali ed in regola con il pagamento dei canoni e delle spese al valore determinato mediante perizia tecnica dal soggetto gestore, assumendo a base della stessa il valore normale di cui all’art. 1, comma 307, della legge 296 del 2006, tenuto conto dei valori rilevati, per la medesima fascia e zona, dall’Agenzia delle entrate – Osservatorio del mercato immobiliare.
IN GAZZETTA I CRITERI PER LA FORMULAZIONE DI UN PROGRAMMA DI RECUPERO E RAZIONALIZZAZIONE DEGLI IMMOBILI E DEGLI ALLOGGI DI EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA. Oltre a questo decreto, sulla Gazzetta Ufficiale del 21 maggio è stato pubblicato il DM 16 marzo 2015 del Mit che, in attuazione dell’articolo 4, commi 1 e 2 del predetto Decreto Piano Casa stabilisce i criteri per la formulazione di un programma di recupero e razionalizzazione degli immobili e degli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Ai fini dell’inserimento nel Programma, gli interventi devono rispondere ai seguenti criteri:
a) rapida assegnazione degli alloggi non utilizzati per assenza di interventi di manutenzione;
b) riduzione dei costi di conduzione degli alloggi da parte degli assegnatari e dei costi di gestione da parte degli enti gestori mediante l’adeguamento e il miglioramento impiantistico e tecnologico degli immobili e degli alloggi, con particolare riferimento alla prestazione energetica;
c) trasformazione tipologica degli alloggi per tenere conto delle nuove articolazioni della domanda abitativa conseguente alla trasformazione delle strutture familiari, ai fenomeni migratori, alla poverta’ e marginalita’ urbana;
d) adeguamento statico e miglioramento della risposta sismica.
TIPOLOGIE DI INTERVENTI AMMISSIBILI A FINANZIAMENTO. Il Programma è articolato nelle seguenti due linee:
a) interventi di non rilevante entita’ finalizzati a rendere prontamente disponibili gli alloggi sfitti mediante lavorazioni di manutenzione e di efficientamento. Ai fini del presente decreto si considerano di non rilevante entita’ gli interventi di importo inferiore a 15.000 euro da realizzarsi entro sessanta giorni dal provvedimento regionale di concessione del finanziamento da adottare entro trenta giorni dalla data di comunicazione di avvenuta registrazione del decreto ministeriale di ammissione a finanziamento di cui all’art. 4, comma 4. Gli alloggi recuperati sono assegnati prioritariamente alle categorie sociali individuate dall’art. 1, comma 1, della legge 8 febbraio 2007, n. 9, a condizione che i soggetti appartenenti a tali categorie siano collocati utilmente nelle graduatorie comunali per l’accesso ad alloggi, ai sensi dell’art. 4, comma 4, della legge n. 80/2014.
b) interventi di ripristino di alloggi di risulta e di manutenzione straordinaria da attuare mediante la realizzazione delle seguenti tipologie di intervento, cumulativamente ammissibili a finanziamento nel limite di 50.000 euro per alloggio:
b.1. efficientamento energetico degli edifici da perseguire mediante il miglioramento dei consumi di energia e l’innalzamento di almeno una classe della prestazione energetica o la riduzione di almeno il 30% dei consumi registrati nell’ultimo biennio di utilizzazione dell’immobile;
b.2. messa in sicurezza delle componenti strutturali degli immobili mediante interventi di adeguamento o miglioramento sismico;
b.3. rimozione manufatti e componenti edilizie con presenza di materiali nocivi e pericolosi quali amianto, piombo, ecc.;
b.4. superamento delle barriere architettoniche;
b.5. manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’organismo abitativo e su quelle di pertinenza;
b.6. frazionamenti e accorpamenti, anche con rinnovo e sostituzione di parti anche strutturali degli edifici.
CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE RISORSE. Le risorse pari a complessivi 67,9 milioni di euro sono destinate alla linea di intervento di cui alla lettera a) dell’art. 2 del presente decreto e sono ripartite tra le regioni e le province autonome di Trento e Bolzano, come risulta dalla Tabella 1 allegata al presente decreto, sulla base dei seguenti parametri:
a) numero degli sfratti desumibili dall’ultimo rapporto dell’Ufficio centrale di statistica del Ministero dell’interno (peso 60%);
b) numero degli alloggi di risulta presenti in ciascuna regione e provincia autonoma in rapporto al numero degli alloggi di risulta presenti nell’intero territorio nazionale desunti dagli elenchi trasmessi dalle regioni ai sensi dell’art. 4, comma 1-bis, del citato decreto-legge n. 47 (peso 40%).
Le risorse derivanti dalle autorizzazioni di spesa pari di 30 milioni di euro per ciascuno degli anni dal 2015 al 2017 e 40 milioni per il 2018 nonche’ quelle derivanti da revoche disposte ai sensi dell’art. 13, comma 1, del decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2014, n. 9, pari complessivamente ad euro 270,431 milioni, sono destinate, al netto dell’accantonamento pari allo 0,05% di cui al successivo art. 5, comma 1, alla linea di intervento di cui alla lettera b) dell’art. 2 del presente decreto e ripartite tra le regioni e le province autonome di Trento e Bolzano, come risulta dalla Tabella 2 allegata al presente decreto, sulla base dei seguenti parametri assunti in misura percentuale con riferimento al dato di ciascuna regione e provincia autonoma rapportato al corrispondente dato complessivo nazionale:
a) numero famiglie in affitto (dati Istat 2011) (peso 50%);
b) numero di alloggi di edilizia residenziale pubblica complessivamente esistenti in ciascuna regione dichiarati in sede di trasmissione degli elenchi di cui all’art. 4, comma 1-bis, del decreto-legge n. 47/2014 (peso 50%).
Ai sensi e per gli effetti del comma 109 dell’art. 2 della legge n. 191/2009 le somme riferite alle province autonome di Trento e Bolzano sono rese indisponibili e gli interventi possono essere attuati, secondo i criteri di cui all’art. 1 e le modalita’ di cui all’art. 4, comma 4, nel limite delle risorse allo scopo finalizzate dalle stesse province autonome.
SOGGETTI PROPONENTI. Le proposte di intervento sono localizzate nei comuni ad alta tensione abitativa ovvero nei comuni a disagio abitativo individuati nella programmazione regionale e sono predisposte dagli ex Istituti autonomi per le case popolari comunque denominati e dai comuni.
MONITORAGGIO. Le regioni e le province autonome di Trento e Bolzano trasmettono al Ministero delle infrastrutture e dei trasporti – Direzione generale per la condizione abitativa l’elenco degli interventi ammessi a finanziamento e assicurano il monitoraggio dei tempi di utilizzo dei fondi unitamente al monitoraggio degli eventuali stanziamenti regionali, utilizzando anche l’applicativo informatico messo a disposizione dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti ed il cui costo non dovra’ essere superiore allo 0,05% delle risorse di cui all’art. 3, comma 2, del presente decreto. Gli esiti del monitoraggio sono trasmessi con cadenza trimestrale e sono corredati dalle informazioni sulle misure adottate e da adottare per rimuovere eventuali criticita’ e inadempienze.
